Apa yang menentukan pembangunan gudang?

 

Apa yang menentukan pembangunan gudang?

 

 

Sijil, Pra-LET dan Elektrik-Apa yang Menentukan Pembangunan Gudang? Realiti baru pelaburan gudang kurang risiko, lebih banyak keperluan, menulis China Kapoklog Logistics Shipping Pre-Let sebagai faktor penting

Pada masa ini, aktiviti pelaburan tertinggi diperhatikan dalam projek-projek yang mempunyai pra-LET yang dijamin pada tahap sekurang-kurangnya 50-60 % ruang. Tahap penghunian ini sering menjadi prasyarat untuk permulaan pembinaan - pemaju hari ini memberi penekanan yang besar untuk mengurangkan risiko, menjadikan perkembangan spekulatif sepenuhnya jarang berlaku.

Pasaran telah jelas terpolarisasi. Di satu pihak, terdapat pemain seperti GLP, CTP atau Hillwood, yang masih aktif membangunkan projek spekulatif - terutamanya di lokasi utama di mana permintaan stabil dan boleh diramal. Sebaliknya, terdapat pemaju yang lebih suka model pra-LET, melancarkan pelaburan hanya selepas pajakan telah ditandatangani.

 

Projek-projek BTS (binaan-ke-to) dan BTO (binaan) masih merupakan segmen pasaran yang penting, terutama bagi penyewa dengan keperluan teknikal tertentu atau yang berminat dalam pemilikan kemudahan. Walau bagaimanapun, mereka direalisasikan secara selektif, terutamanya oleh pemaju berpengalaman yang mengkhususkan diri dalam penyelesaian yang lebih baik.

 

Revitalisasi dan penukaran tapak brownfield juga semakin penting - terutamanya dalam konteks logistik bandar dan ketersediaan tanah yang terhad dalam konurbasi. Walaupun bahagian pasaran mereka masih kecil, trend ini secara beransur -ansur menguatkan.

 

Oleh itu, tumpuan hari ini adalah pada projek-projek dengan tahap yang betul pra-pelepasan, dan bukannya jenis pelaburan tertentu. Ia adalah ketersediaan pelanggan dan tahap keselamatan penyewaan yang menentukan sama ada sesuatu projek akan diteruskan - sama ada kita bercakap mengenai kemudahan spekulatif, BTS atau BTO.

 

ESG - tidak lagi menjadi kelebihan daya saing, tetapi keperluan

Pensijilan hijau seperti BREEAM atau LEED semakin menjadi standard pasaran dalam sektor gudang. Kini sukar untuk mencari projek baru yang tidak termasuk pensijilan alam sekitar yang sudah ada di peringkat perancangan. Tahap minimum BREEAM sangat baik kini menjadi norma, dan kebanyakan pemaju yang membangunkan kemudahan A-Class bertujuan untuk cemerlang.

 

Gudang yang disahkan oleh Breeam juga telah muncul di pasaran, menunjukkan komitmen industri yang semakin meningkat terhadap kemampanan dan cita-cita pemaju yang semakin meningkat. Bagi pelabur, aspek ESG menjadi salah satu kriteria utama - mempengaruhi bukan sahaja keputusan untuk melakukan projek, tetapi juga penilaian berikutnya.

 

Perlu diingat bahawa pensijilan pada masa kini juga mempunyai kesan yang boleh diukur terhadap pembiayaan. Projek pelaburan pembiayaan bank semakin membuat keadaan pinjaman bergantung kepada pemarkahan ESG, di mana sijil alam sekitar memainkan peranan penting. Akibatnya, mereka berhenti menjadi alat imej dan menjadi elemen bangunan nilai sebenar untuk sifat. Ringkasnya - pensijilan alam sekitar tidak lagi menjadi kelebihan daya saing, tetapi standard mengikat. Dalam banyak kes, ia adalah prasyarat untuk projek yang direalisasikan atau dijual.

Inhibitor Pelaburan

 

Salah satu halangan yang paling biasa yang melambatkan realisasi pelaburan pergudangan dan pengeluaran adalah prosedur pentadbiran yang berlarutan - terutama yang berkaitan dengan mendapatkan keputusan alam sekitar dan permit bangunan. Kebanyakan kesukaran berlaku untuk pelaburan pengeluaran dalam aglomerasi yang besar, di mana prosiding alam sekitar sahaja boleh mengambil masa sehingga 2 tahun.

 

3 tahun yang lalu juga telah menunjukkan betapa mencabarnya untuk mendapatkan kapasiti sambungan yang mencukupi - terutamanya bagi syarikat yang merancang untuk membuka kemudahan pengeluaran di Poland. Permintaan yang semakin meningkat untuk tenaga, digabungkan dengan ketersediaan terhad tanah maju, menjadikannya semakin sukar untuk mencari plot tanah dengan akses cepat ke elektrik. Masa utama yang ditawarkan oleh pengendali tenaga sering mencapai beberapa tahun, yang secara signifikan menghalang permulaan pelaburan yang lancar.

 

Halangan tambahan termasuk:

• Kekurangan rancangan pembangunan tempatan, yang memaksa pelabur mendapatkan keputusan mengenai keadaan pembangunan,
• Prosedur pentadbiran yang kompleks, terutamanya dalam hal projek yang dirancang di sekitar bangunan kediaman,
• Isu hartanah yang tidak diselesaikan - termasuk pertikaian undang -undang, tuntutan atau keperluan untuk menggabungkan plot.
Ia adalah projek pengeluaran yang paling sering menghadapi cabaran formal dan undang -undang yang paling besar. Ketersediaan infrastruktur dan panjang prosedur pentadbiran kini menjadi faktor utama yang mempunyai kesan yang nyata terhadap kadar pelaburan.